Annons
Vidare till allehanda.se
Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig samt för att säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska. ⇒ Läs mer om cookies

INSÄNDARE: Dumdristigt av Härnösands kommun att gå in i en tveksam affär och köpa Rådhuset 4 för överpris

 
Kommunens köp av Rådhuset 4
Visa alla artiklar

Undertecknade förvånas över att Härnösands kommun, på mycket tveksamma grunder, är i färd med att investera 37,2 miljoner kronor i en kommersiell fastighet. Kommunfastigheter AB avser att förvärva Rådhuset 4 för 37,2 miljoner kronor efter en budgivning och begär kommunal borgen för beloppet.

Kommunfastigheters vd Göran Albertsson har till kommunfullmäktige lämnat in ett PM där fastigheten sägs uppvisa ett bra driftnetto. Direktavkastningen sägs uppgå till 6 procent. Det av Albertsson redovisade underlaget ger sken av att priset är skäligt. Det är anmärkningsvärt att Albertsson inte samtidigt redovisade att en välrenommerad värderingsfirma värderat fastigheten till 30 miljoner kronor. Värderingsmannen bedömde marknadsmässig direktavkastning till mellan 7,5-8,0 procent som ska jämföras med Albertssons 6,0 procent. Skillnaden innebär att Albertssons räkneoperation ökar värdet på fastigheten till 37 miljoner kronor men har ingen täckning mot utförd värdering.

En budgivning som slutar på 37,2 miljoner kronor medför inte att fastighetens marknadsvärde förändras. Buden har med spekulanternas egna bedömningsgrunder att göra. Skulle Kommunfastigheter slutligen besluta sig för att förvärva Rådhuset 4 för 37,2 miljoner kronor betalas ett överpris på 24 procent mot marknadsvärdebedömningen.

Fastigheten hade omfattande putssläpp hösten 2016. En omfattande fasadrenovering gjordes men fasaden har redan nya skador. Värderingsmannen har noterat att fasaden har putssläpp och gjort en justering med 2 miljoner kronor. Ingen utredning om skadornas omfattning synes vara gjord. Har fasaden ett konstruktionsfel kan det vara fråga om en mycket omfattande renovering innebärande på fem miljoner kronor eller mer. Självklart måste kommunen beställa en utredning för att fastställa orsaken till fasadskadorna och kostnad för åtgärden.

Kommunen hyr 1700 kvadratmeter inom Rådhuset 4 för en av de högsta hyresnivåerna i Härnösand (1600 kronor/m2). Hyreskontraktet löper ut 2027. Marknadshyran kommer sannolikt vid en omförhandling av hyran 2027 vara betydligt lägre än vad värderingsmannen antagit. Det innebär att marknadsvärdet kan bli väsentligt lägre än bedömda 30 miljoner kronor. Om kommunen istället kvarstår som hyresgäst kan hyran vid en omförhandling 2027 uppgå till ett väsentligt lägre belopp. Köper kommunen fastigheten torde socialförvaltningen få fortsätta att betala en överhyra för att kommunen ska kunna försvara bokfört värde.

Den eskalerande utvecklingen av coronaviruset kommer att påverka utvecklingen i många branscher. Vi vet inte ännu hur det kommer att påverka fastighetspriserna, särskilt för kommersiella fastigheter. Ingen bransch kommer att gå opåverkad ur det som nu händer. Det vore dumdristigt av kommunen att i detta läge säga ja till en synnerligen tveksam investering. Det föreslagna priset är ett överpris mot värdering, direktavkastningen är inte marknadsmässig, mycket talar för att det blir en förlustaffär vilket kan konstateras först vid en framtida försäljning. Hur kan köpet vara strategiskt när det finns stora lokalytor i stan som är vakanta till rimliga hyror?

Sammanfattningsvis innehåller föreslagen investering en mycket hög risk som kommunen inte borde befatta sig med. Satsa i stället på kärnverksamhet, bostadsfastigheter och äldreboenden av bra kvalité.

Björn Anderson, fd ägare av fastighetsbolag och marknadsområdeschef på Norrvidden AB

Curt Andersson, fd exploateringschef Härnösands kommun

Lars-Erik Eriksson, civilingenjör/fastighetsekonom

Lennart von Post, fd projektledare Härnösandhus AB

Har du något att säga?

Skriv en insändare

Skriv artikel